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      房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)一年多之際，政策開始進(jìn)入微調(diào)期。近日發(fā)改委副秘書長(zhǎng)、新聞發(fā)言人李樸民在接受媒體訪談時(shí)表示，今年要完善居民購(gòu)買首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策，支持居民的合理購(gòu)房需求。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)政策將有針對(duì)性地進(jìn)行定向優(yōu)惠調(diào)整，剛性需求有望得到釋放。
      信貸優(yōu)惠成突破口
      出于資金緊張等原因，2011年眾多銀行將首套房貸利率進(jìn)行上調(diào)，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍或1.05倍。受此影響，首套房的購(gòu)房成本大大增加。不過(guò)，今年以來(lái)，隨著銀行信貸額度增長(zhǎng)，銀行的房貸政策也發(fā)生了微妙變化。
      近日四大國(guó)有銀行共同研究差別化房貸政策，其中提到“切實(shí)滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價(jià)，在基準(zhǔn)利率之內(nèi)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則合理定價(jià)。”這也意味著，四大行首套房貸利率將不高于基準(zhǔn)利率。
      除了利率控制在基準(zhǔn)利率以內(nèi)外，四大行還明確提高了貸款審批效率。“貸款審批時(shí)間已經(jīng)從去年下半年的1-2個(gè)月的時(shí)間，縮短在2周以內(nèi)。”據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，目前建行申請(qǐng)房貸最長(zhǎng)約2個(gè)星期。工行、中行的審批時(shí)間則控制在1周左右。
      近期有消息稱，部分銀行已經(jīng)開始對(duì)首套房貸款給予一定比例的優(yōu)惠。某國(guó)有銀行支行的信貸負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前銀行對(duì)于95%以上的首套自住房依然按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行，只有對(duì)少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶有優(yōu)惠政策，不過(guò)條件通常較為苛刻。
      “目前房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)，但是房貸利率以及最低計(jì)稅價(jià)格提高了，購(gòu)房者尤其是首次置業(yè)的剛需群體購(gòu)房成本沒有明顯降低，合理的自住購(gòu)房需求并未享受到房?jī)r(jià)回落帶來(lái)的實(shí)惠。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，針對(duì)首次置業(yè)人群信貸政策的適度放松將成樓市政策完善的突破口，首次購(gòu)房人群將獲得更優(yōu)惠的貸款利率。
      政策仍待落地
      盡管目前各家銀行仍基本按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行首套房貸，但部分銀行針對(duì)特殊客戶推出的9.5折甚至是9折的優(yōu)惠政策，也體現(xiàn)出未來(lái)房貸利率松動(dòng)的跡象。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也指出，“完善居民購(gòu)買首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策”不能局限于窗口指導(dǎo)，而是應(yīng)該以政策的形式盡快落實(shí)，從而有效降低剛需購(gòu)房群體的購(gòu)房成本。
      北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，按照基準(zhǔn)利率計(jì)算首套房貸，較此前的7折優(yōu)惠時(shí)期每月的月供增加千元以上。“以一套150萬(wàn)元左右的房產(chǎn)計(jì)算，如果首付50萬(wàn)元，貸款100萬(wàn)元，增加的利息支出相當(dāng)于房?jī)r(jià)上漲了20%。也就是說(shuō)，如果執(zhí)行目前的首套房基準(zhǔn)利率，房?jī)r(jià)必須下調(diào)20%左右，剛需購(gòu)房者才會(huì)得到部分實(shí)惠。”張大偉直言。
      專家指出，目前的樓市更需要政策對(duì)銀行的定向指導(dǎo)，從房地產(chǎn)調(diào)控的角度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)回歸合理、需求回歸剛需的樓市更需要對(duì)首套自住房的定向貸款優(yōu)惠。
      張大偉認(rèn)為，針對(duì)首套房的優(yōu)惠政策將主要集中在利率優(yōu)惠上，首付比例變化的可能性并不大。因?yàn)楫?dāng)前房?jī)r(jià)仍然相對(duì)較高，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，貸款越多風(fēng)險(xiǎn)越大，所以放開首付比例的動(dòng)力不足。